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軌道交通地上地下空間綜合開發利用
作者:楊睦 濟邦世安(上海)城市建設發展有限公司 高級經理


隨著國土空間規劃的深化實施,城鎮開發邊界劃定后實施建設用地總量控制,城鎮越發強調集約化發展。軌道交通作為推動城市快速發展的重要工具,一方面天然的具有集聚效應,例如以站點為中心向周邊輻射的城市形態隨處可見;另一方面又長期處于運營虧損狀態,站點空間難以提供經濟效益,給政府帶來沉重的財政壓力。如何協調好軌道交通地上地下空間綜合開發的關系,是各地高質量發展軌道交通不得不面對的問題。


2月12日,自然資源部圍繞軌道交通地上地下空間綜合開發利用領域,總結地方經驗,印發了《軌道交通地上地下空間綜合開發利用節地模式推薦目錄》,有助于引導各地政府部門解決軌道交通建設的眾多難題。文件列出了一些常見的創新手段:


首先,從規劃設計角度進行統籌安排,強調土地復合利用。目前存在的軌道交通郊區線站內空間僅僅作為交通通道,功能單一,造成站場周邊空間的極大浪費。應當在編制站點設計方案時融入綜合開發理念,既要加大上蓋多種物業的建設占比,還要深度挖掘地下空間經營性功能。站點地上地下空間和站點本身要達到同步規劃、同步設計、同步建設、同步經營的效果。


其次,站點地上地下空間涉及多種用地類型,需要創新土地供應方式。《物權法》明確地下空間可以單獨設立建設用地使用權,為軌道交通地上地下空間土地依據使用功能進行權屬劃分提供法律依據??梢圆捎脜f議出讓、作價出資、帶條件招拍掛等形式,給軌道建設主體(地鐵集團)注入經營性物業,建設主體再將開發收益用于軌道交通建設及運營。這樣將原先僅從工程階段解決投融資平衡的問題,擴展到施工開發運營全過程實現投融資平衡。既優化了投融資方案,又有利于做大地方國企。


最后,按照不同用途綜合計算地價。滿足《劃撥用地目錄》的非經營性空間,不收取土地出讓金;具備經營用途的地下空間依據各地制定計算方式計繳土地出讓金,避免造成國有資產流失。


自然資源部發布的文件,相當于在國家層面進行了認可并予以推廣。各地政府在軌交交通綜合開發、投融資模式、城市管理等方面應當充分學習借鑒其創新模式,結合自身出臺相關政策文件,推動軌道交通的高質量建設,更好地滿足城市功能空間需求,促進土地節約利用。


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