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快評《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》 (魯政辦字〔2020〕28號)
快評《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》
(魯政辦字〔2020〕28號)
作者:代四同 濟邦世安 高級策劃師

城鎮老舊小區,是指城鎮地區建造時間較長、市政基礎設施老化、公共服務缺失等問題比較突出的住宅小區。2020年中央經濟工作會議上,“加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造”被列入2020年工作重點。

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2020年3月10日,山東省政府出臺了《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》(魯政辦字〔2020〕28號)(以下簡稱《實施方案》),共計五部分二十一條,從總體要求、統籌實施、改造方式、融資方式、支持政策、配套措施、實施保障等方面進行了規定,提出到“十四五”末,在確保完成2000年以前建成的老舊小區改造基礎上,力爭基本完成2005年以前建成的老舊小區改造任務。


我們認為,就本次山東省政府出臺的《實施方案》而言,業內人士可重點關注以下幾個方面:

、“4+N”融資模式,相鄰項目捆綁統籌改造

為解決城鎮老舊小區改造的資金問題,山東省將按照不增加政府隱性債務、保持房地產市場平穩健康發展、培育形成相對穩定現金流、引入社會資本的原則,結合城鎮低效用地再開發,在多元融資上下功夫,創新老舊小區及小區外相關區域“4+N”改造方式和融資模式。《實施方案》提出了大片區統籌平衡、跨片區組合平衡、小區內自求平衡、政府引導的多元化投入改造模式,以及鼓勵各地結合實際探索多種模式。其中,大片區統籌平衡模式是指把一個或多個老舊小區與相鄰的舊城區、棚戶區、舊廠區、城中村、危舊房改造、既有建筑功能轉換等項目捆綁統籌,生成老舊片區改造項目,做到項目內部統籌搭配,實現項目財務自平衡,可能成為未來實操中主要采用的模式。


二、明確實施步驟

《實施方案》規定,城鎮老舊小區的改造要實施“七步走”,分別為:編制計劃(編制老舊小區改造計劃)、制定標準(因地制宜制定改造標準)、征求意愿(引導小區群眾積極參與)、協同改造(強化專營設施協同改造)、完善設施(完善社區服務設施)、簡化審批(提高項目審批效率)、加強工程建設管理和物業管理。


、全面摸底,因地制宜,充分利用

編制老舊小區改造計劃這項工作中“摸清家底”是重中之重,要求市、縣(市、區)政府要對老舊小區全面調查摸底,建立老舊小區數據庫,并以此確定擬改造項目及時序,逐級生成縣(市、區)、市、省老舊小區改造總體計劃(2020—2025)和分年度計劃。


改造標準和管理模式方面,山東省將制定《全省老舊小區改造提升技術導則》,將老舊小區劃分為基礎、完善、提升三類,每一類的改造標準、改造主體和改造方式均會不同。在此基礎上,《實施方案》提出,在改造項目、內容及改造完成后的物業管理模式上將實施“一小區一策”,讓居民擁有更多的話語權,切實參與到改造過程中。


土地利用方面,要求充分整合小區周邊零星碎片化土地,利用機關企事業單位的空置房屋等社會資源,在老舊小區內及周邊健全社區養老、托幼、醫療、停車場、體育健身、文化、應急救援站等公共服務設施,完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施,按規定標準建設完善社區黨群服務中心。


、改擴建社區服務設施可適當放寬建筑密度等指標

為了實踐、支持大片區統籌平衡模式,本次《實施方案》提出,鼓勵各地積極探索土地出讓支持大片區統籌改造或跨片區組合改造的政策措施;老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開發整理騰出的土地,優先用于建設社區服務設施;對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務設施的,在不違反國家有關強制性規范、標準的前提下,可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。


本次山東省政府出臺的《實施方案》具有重要意義,既在投融資方式、改造方式和運營方式等方面進行了突破創新,又對其他省市加快推進城鎮老舊小區改造工作具有借鑒價值。






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